本文目录

1. 疫情如此，房地产该何去何从，国家如何出手
2. “消失”的王健林又杀回来了，大举收割房地产，透露什么信号
3. 房地产专家预测：未来10年全国房价至少翻一倍，是不是真的
4. 专家叶檀称疫情期应该投资买房，楼市是最后赢家，同意吗

疫情如此，房地产该何去何从，国家如何出手

近期，高级别会议重申房住不炒，敲打部分炒房冒尖的城市。同时，深圳楼市掀起腥风血雨，后媒体报道是因部分防疫支持贷款违规进入房地产，外加部分投资客与改善客跟进，再加之自媒体煽风点火，引爆社会焦虑，到上周日，舆论开始报道这些炒房行为。人行深圳分舵开始调查此事，现在似乎要不了了之了，看起来深圳对炒房态度暧昧，呃，怎么看着还想再吸一口。央地博弈还在继续。

多数专家都预言，本次疫情引起的经济衰退会超过2008年。我们都知道，2008年金融危机时，国内房地产有过短期的下跌，2009年9月，4万亿投资出台，国内房地产市场重归疯牛市。

现在又来到了这样的路口，不过也有很多要素已经发生了改变：

1、地方政府土地财政依赖严重，部分地方财政紧张且债务高企

2、居民杠杆从2008年的18%升至2019年的55.8%，其中2019年四个季度分别增长1.0、1.1、0.9和0.7个百分点。增长已显乏力。

3、2008年北京人均可支配收入24725元，2018年为62361元，为10年前的2.5倍。房价2008年1月的房价均价为12479元/㎡，2018年1月为62957元/㎡，为5倍。现在，一年可支配收入可买1平米，10年前可买2平米。

因为疫情导致经济下行，许多人认为政府会扛不住，最后一定会再次放开限购，通过房地产来拉动经济，同时解决地方政府的财政问题。

这种思路，实质上是将居民自己近10年的积蓄和未来30年的收入给政府与开发商，换回一个房子。地方政府拿笔钱来偿还债务、支付工资、投资等，开发商拿钱可以去偿还债务以及盖新房子。

很明显这是饮鸩止渴，不可持续。

下面从几个方面来聊聊疫情后的房地产可能的走向。

一、居民层面

普遍认为，我国经济发展速度将来会较长时间落入4%-6%的中速增长区间，加上每年1%-3%的温和通胀。大多数人的收入增长不会再像以前那么快了。

一方面居民杠杆率已经比较高，刺激效果可能有限。另一方面，购房提前透支了后面30年的消费支出。若以后居民收入难以较高速度的增长，房贷压力将不能随着收入的快速增长而大幅减轻，这会导致在较长时期内，居民的收入大部分用于归还房贷，无法产生增量消费。严重透支了未来的经济发展的潜力。

现在，疫情发展的复杂程度已经超出了所有人的预期。强化了对于未来经济增长的悲观预期。有些人已经失业，未失业的人们未来收入的不确定性增加，这必然消减购房需求。

二、货币层面

据央行数据，3月，M2同比增长10.1%，增速创三年新高，回到2017年3月的水平。而同时，今年3月房地产交易量同比减少了有30%以上。这说明，新增的M2（央妈放的水）更多的流向了房地产以外的行业，这是一个和以往不一样的信号。

M2的扩张主要通过银行发放贷款来完成，新增房货与全部新增货款的比例则可以反映房贷对M2扩张的贡献。该比例在2016年时曾高达43%，也就是说当时M2的增长中有43%都是由房贷贡献的。该比例在2017年第一季降至34%，2020年第一季度降至18%。银行的货款业务结构已经发生变化，简单容易的钱（房贷）没那么好挣了。但这也有好的一面，若将来房价大幅下跌，银行已经有了较厚的安全垫。

三、政策层面

诸多地方政府蠢蠢欲动，为解决自己的财政问题，尝试降首付、放开限购促进地产交易，都是一天内被叫停。这说明上层对于“房住不炒”的坚持与推动改革的决心。

近期，国际油价暴跌、国外资本市场大幅震荡，许多人都想抄底原油、港股和美股。结果发现根本没有投资渠道，QDII基金（使用人民币购买国外资产）都已被买爆，外汇额度用光光。据外汇局数据，2020年3月末，我国外汇储备规模为30606亿美元，较年初下降473亿美元，降幅为1.5%。

美股暴跌期间，流传着一张图：

茅台=波音+特斯拉+可口可乐

国内资产泡沫严重，若人民币可自由兑换，当然会卖掉茅台买波音。这就是造成QDII基金外汇额度用光的原因。

茅台当然不是泡沫最严重的资产，国内资产最大的泡沫就是房产，房地产泡沫是人民币国际化的最大障碍。试想，若人民币可自由兑换，卖掉一线城市一套房足可移民欧美澳洲，过上衣食无忧的生活。这样，外汇将很快流光。

近期，西方发达国家由于疫情控制不力，暴露了其制度的弱点。另外，欧美国家急于转移矛盾，开始敌视我国，许多华人在欧美也受到了不公正的对待，这预计会打消部分人移民、转移财产到国外生活的计划。所以现在，若推进人民币自由兑换，卖房移民致使外汇流出的人群在减少。人民币国际化对房产泡沫的冲击将会有所减小。

4月9日，《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布，其中提到：

在这次疫情中，美国正在强化他的美元地位，但不带中国玩，且对中国采取各种限制措施。

所以上峰正在利用这次危机，推出新一轮的市场化、新一轮改革开放。推进人民币国际化，争取更多盟友，冲破美国的围堵。

在这样的背景下，国家不可能再吹大房地产的泡沫，死心吧。

另外，北京还有几条新闻：

通州于19年12月31日宣布开建村集体土地租赁住房项目。

4月10日，北京拟大幅提高租房补贴标准。

四、当前行情与媒体宣传

近期，媒体自媒体们经常爆出“日光盘”、“茶水费”等新闻，制造房价马上要大涨的紧张氛围，使人想起16年疯狂的行情，刚需们提心吊胆，生怕错过机会，又要白奋斗好几年，或者永远不再有上车机会，掉落一个阶层。

现在房屋交易量呈V型反弹，媒体开始煽动“小阳春”要来，房价要涨。

但事实上，之所以会V型反弹，是因为中间1个多月几乎没有多少交易量，随着大家开始复工，年前未完成的交易以及这1个多月积攒的需求开始成交。反弹是必然的，难道大家复工后，房产交易还和疫情期间一样零成交？

下面是北京新房交易数据，3月交易量连去年12月的一半都不到。

京津冀二手房交易数据：

确实有V型反弹，但反弹太有限，成交量惨淡，从1套反弹到10套，成交量涨幅900%，这没有意义。小区现在进出都要出入证，咋成交？就这还有人还吹北京二手房要涨，看来中介生活不易。

另外，房地产自媒体也暴露出一个现象：

房产自媒体基本都是为投资客服务的。

这或许说明一个事实，房产自媒体们的收入基本由这些投资客带来的，也说明所谓刚需客不能给他们带来什么油水。

这从侧面反映，市场上活跃的交易者多是投资客而并非刚需客。而由于刚需客参与度太低，投资客将来退出时主要由下一位投资客接盘，所以像深圳的房地产市场，只是一个击鼓传花的投机市场。

而且，刚需客也是个伪概念，很多刚需只是因为害怕涨价的而有的焦虑需求。如果确定将来10年房产价格跑不过通胀，大概多数刚需都会消失了。

最后，放个嘴炮，随着疫情期间的积压需求在接下来1-2个月（北京因疫情防控可能更晚）释放完毕，释放时交易量应该会略超去年同期，但总体成交量一定会小于去年同期。然后受经济下行影响，成交量将逐步回落。

（如果总体成交量超过去年同期，那说明夜壶将再一次提起，有房与无房客将彻底割裂）

“消失”的王健林又杀回来了，大举收割房地产，透露什么信号

地产行业的寒冬还未过去，5年前第一位因资产负债率过高而出局的地产大佬却杀了个回马枪，逆市而上拿下20多个地产项目，重新回到公众视野中。

没错，此人正是万达王健林。

2013年，王健林的身价暴增至680亿，问鼎首富；2015年，财富超越李嘉诚，登顶全球华人首富。

那几年，王健林意气风发；不过也是那几年，万达的总规模和总负债均呈现爆发式增长，负债率高企。

老话说得好，盛极必衰。

果不其然，得意了没两年，2017年银监会一纸授信风险排查函，给予王健林和他所执掌的万达以重击，排查函的大致内容是要求各家大行对万达等国内企业排查境外授信及风险分析，重点关注并购贷款、内保外贷。

就此，撞在枪口上的万达股债双杀，旗下多只股票逼近跌停、债券下挫，资金链面临断裂，同时对面站着6000亿的债务等待偿还。

此时的万达亟待输血，否则到期债务将面临逾期，能否生存下去还是个问题。

王健林没有选择拖延或逾期，而是选择了壮士断腕，把目光瞄向了万达系自持的文旅资产和酒店，以650亿的低价，打折促销了77个酒店和13个文旅城项目，接盘者是富力和融创。

虽然是“骨折价”，但万达总算是保证了信誉，减负债440亿。也是从此时起，万达从重资产运营，过渡为轻资产运营，这种运营模式对于一家房地产企业而言，显得不伦不类。

酒店出售给富力

如果以现在的眼光，王健林5年前大手笔甩卖资产，绝对算得上是有先见之明，毕竟此后，尤其是2020年后，地产行业疯涨行情戛然而止，逐渐步入寒冬。

但这毕竟是“倒推”，其实在当时，看笑话的人不少，就连王健林也心有不甘，据传价格谈判时，一向温和的王健林被压价，为此在办公室摔了杯子。

也正是从那时起，还算愿意抛头露面的王健林逐渐“消失”，淡出大众视野了，之前还在年会上唱歌、还在大学里演讲，后来就越来越难见到了。

对于这次贱卖资产度难关，他在年会上曾经说过“2017年是集团历史上难忘的一年，经历了风波、承受了磨难”。

此后的5年时间里，万达轻资产转型超预期，不仅成立了商管集团、地产集团、新网科公司，而且误打误撞完美避开了地产行业寒冬：

比如许老板和他执掌的恒大，因急速扩张拿地，后来欠下了2万亿的巨额债务，项目或停工、或延期，至今没从泥潭里拔出腿来；

再比如当年从万达以6折的价格购买酒店的富力，9月份为了增加资金储备、降低负债率，作价5.5亿出售广州阜新酒店100%的股权，预亏600余万。

其他一些地产行业龙头就更甭提了，股价基本探底，销售数据也大不如往年，这是整个行业的整体表现。

而王健林，不仅被动地避开了行业寒冬，而且重回胡润百富榜第32位，是地产行业的NO.1。

万达更是风生水起，比照其他房产企业动辄70%、80%甚至更高的负债率，万达总资产5983亿元、总负债不到3000亿，资产负债率只有50.6%。

此外在净利润方面，万达前三季度净利润109.06亿，尤其是贱卖资产后成立的万达商管，表现更佳，上半年净利润40.5亿元，同比大涨超500%。

如今的万达已经走出了低谷，负债低、利润多、增长快，关键手里还握着325亿的现金流，重新回到了2022年房地产开发企业商业地产TOP榜第一位。

“塞翁失马，焉知非福”，这句话在万达身上得以体现，5年前为了偿债而贱卖资产的万达，5年后不仅没有倒下去，反而算是王者归来。

手握几百亿现金的万达，在近期有了大动作，那就是逆市而上，收割房地产：

据不完全统计，今年前8个月，万达至少接手了20个房地产项目，比如1月份接手葫芦岛烂尾项目，规划成万达广场；

再比如，2月份接管山西忻州田森汇、3月份和4月份分别接管赣州聚益广场和河南建业旗下商业项目、7月接管合肥万宏中心项目、9月万达商管接手5家奥克斯广场并更名万达广场……

一系列的“买买买”，使得万达在10月份持有的商业广场数量涨到了425个，比1年前还多了45家。

葫芦岛项目

有人在看到万达回归地产之后，认为万达是在抄底，预示着地产行业新一波上涨行情就要来临了，而春江水暖鸭先知的万达正是在布局，是重新杀回地产业的前兆。

为了证明这一观点，还拿李嘉诚、PE巨头黑石举例，这两者也有抄底的苗头，比如李嘉诚重新踏足广州地产项目、新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦、黑石斥资30亿美元收购SOHO中国……

传黑石收购soho中国，后终止

国内大佬、国外外资，都在纷纷布局地产，这透露出什么信号？真的是“抄底”？真的是行情即将反弹的前兆吗？

个人认为，将其理解为地产行情反弹的前兆，并不恰当。

一方面，尽管政策上，对于地产的刺激一直有增无减，但从刚刚过去的“金九银十”来看，销售面积和销售额都不乐观，尽管大量房企在卖力吆喝、推出优惠方案，比如买房赠车位、赠家电、赠装修等。

关于目前的行情，想必无需过多举例了，关注行业动态的，应该都有切身感受。

销售数据对比

另一方面，最为重要的一个点是，不知道大家发现没有，万达“抄底”的这20多个项目，几乎都是清一色的商业地产，而不是住宅地产。

商业地产的用途是商用，是供零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲的场所，属性是与住宅地产有很大区别的，几乎与绝大多数人关系不大，除非作为消费者去消费。涨与跌，与绝大多数人的关系就更小了。

所以，拿万达“抄底”商业地产去预估未来房产行业的走向，这本身就不科学，没有关联和可比性。

最后一点就是王健林曾在接受采访时说过，“万达不会再走重资产运营的老路”。

事实上也是如此，就拿今年9月份传出珠海万达商管一口气成都、青岛、杭州、长沙共5家奥克斯广场并更名为万达广场为例，这些广场本身就是奥克斯地产投资开发的，万达商管的介入不过是以轻资产方式接手并运营，提供策划、招商、经营、管理等服务罢了，赢利点在物业费和盈利收入分红，地产价格的涨跌本身就与万达商管关系不大。

奥克斯商业广场

所以，如果非要说透漏出什么信号，只能说万达看好商圈，尤其是核心地段商圈的未来发展潜力，与地产行情，尤其是住宅行情无关。

再退一步讲，在接手的这20多个商业地产项目中，有很大一部分是“烂尾”项目，既然是烂尾项目，那么价格就会压得很低，万达也能最大程度上保证稳赚不赔。

因此，不要一看到包括万达在内的行业大佬、外资有“抄底”动作就盲目乐观未来的行情、走势，商业与自住总归是两码事，还需要仰仗自己对行情的解读和判断，做出正确的分析。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流；

码字不易，给点个赞、点个关注吧。

房地产专家预测：未来10年全国房价至少翻一倍，是不是真的

这是三年前国泰君安的首席经济学家任泽平的观点。后来他又跳槽到恒大地产当首席经济学家了，年薪1500万。

三年前，这个观点出来以后，国内各地市房价一路上涨。这个预言就基本实现了。任泽平也因此名声大噪。

不过到了2019年，中国各地市的房价已经很高，绝大多数城市已经很难翻一倍了。

未来的房价将是高度分化的地区性市场。当下业界的一致观点是房地产市场以稳为中心，2019最大可能性房价下跌20%到30%，估计将集中在人口净流出的三四线城市。

展望未来十年，不同城市房价将出现重大分化。重点看两个要素，一是人口流入情况，二是货币发行量。

预计未来十年房价增长一倍的话，摊下来，平均每年房价将涨7.2%。这样的涨幅数据在局部人口持续涌入，经济结构转型成功，并且前些年房价涨幅不大的城市还是很有可能的。大胆猜想一下，西安，杭州，成都等国家级中心城市有可能持续上涨。另外，上海，北京，广州，深圳如果放开人口限制政策，虽然房价已经很高，但未来十年也有可能的。

专家叶檀称疫情期应该投资买房，楼市是最后赢家，同意吗

不同意。原因如下：

一、疫情影响各行各业收入，裁员降薪已是普遍现象，家庭收入增长乏力，支出未减，对于消费尤其大额投资，肯定会慎之又慎；

二、房企缺钱，降价促销保现金流，对于刚需来说会是上船的好机会；但是羊毛出在羊身上，房产降价质量会不会缩水也是值得商榷的，质量不好，延期交房，势必会影响到房产增值；房企资金链紧张，烂尾的可能性也增加；

三、房住不炒的政策未变，三四线城市的房价跌跌不休，重点城市的主城区房产才具备保值增值的功能；房地产一路高歌这么些年，客户需求逐年下降，二手房表现能力近年表现不佳，存量房消化不良，也会影响房产投资。

好了，文章到此结束，希望可以帮助到大家。

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