本篇文章给大家谈谈你觉得公寓值得买吗，投资公寓或买公寓做学区房可行吗，以及建不建议借钱买公寓对应的知识点，文章可能有点长，但是希望大家可以阅读完，增长自己的知识，最重要的是希望对各位有所帮助，可以解决了您的问题，不要忘了收藏本站喔。
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普通人应该用贷款套钱来0成本买公寓吗
不应该！
你低估了贷款的成本与还款的期限，只是想到了0元买入公寓，但是养公寓的这些贷款的成本呢？
实际一点，如若借信用贷的话，基本上是贷款利率3-4%，算比较正常比较好的了。全款买入以后，公寓的租金收益一般是可以做到5%左右，这样一次操作，往往还是勉强可以做的。
但是他要用抵押贷把公寓抵押出来，这个时候为何要这样做呢？
主要是信用贷款一般也就3年左右的周期，每个月还款基本都是还本还息的居多，所以，租金是无法覆盖贷款的还款成本的。
抵押公寓贷款可以做到5-10年，但是额度一般只有50%这样，所以你想要0成本买入，就需要想法把剩余的50%的额度也贷款贷出来。但是这个成本一般是5.85-7.8%，
由于正常的公寓净投资收益只有4-6%左右，第一方面，关于抵押贷的最低利息5.85%都无法覆盖，还不用说装修贷2-3%和信用贷3-4%，综合12.5%左右的资金使用的成本了。
所以，算细账，做0首付的公寓投资是不太可能的。
你觉得公寓值得买吗，投资公寓或买公寓做学区房可行吗
公寓在中国绝大部分都是投资的，其中最关键的核心有两个一个是地段，一个是投资回报率。然后有一个观点必须纠正，公寓是属于商住性质，不能落户口是不带学区的，当然以后政策是否会变这个就谁都说不准了
地段–重点是物业所在区域是否有良好的发展前景，周边配套是否完善，消费群体以哪种居多，人流量是否足够，个人建议3.4线城市就先不要考虑，粤港澳大湾区是首选，尤其深圳及临深区域
投资回报率–因为购买公寓是一个投资事项，所以我们必须关注回报率，按照现在市场的情况，如果年回报率有5-6%算是不错的
总结来说，如果刚需作为婚房或者首次置业的，在资金充足的情况下还是优先考虑住宅，如果出于资金的考虑，年轻人选择公寓先上车也是无可厚非的。
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当前房地产市场，买公寓写字楼有前途吗
大家好，我是勇谈。房地产市场发展到今天为止，已经属于明显的供过于求了，对于公寓和写字楼的看法我始终保持一致“无需求不要买”，公寓和写字楼的空置率之高已经是全国普遍现象。如果不是自用、有需求，买了公寓和写字楼后多数人是会后悔的。借此机会简单谈谈我的观察。
公寓和写字楼的空置率之高超过很多人想象，可以说公寓和写字楼类产品在房地产市场的最不受大家青睐近10年来我国办公楼商品房销售面积并非一帆风顺，并不是那么受大家欢迎这里需要指出的是，目前市场上流通的很多所谓公寓其实都是写字楼（办公楼）改建后推向市场的；从土地本质上来说目前房企主推的公寓与写字楼属于一样的。图上所示是近10年来我国办公楼商品销售面积走势图，可以看到一个十分明显的特点“办公楼商品房销售面积走势并非一帆风顺，也没有像想象的一样受到大家青睐”。为何会如此？几点观察：
从2008年开始房产投资已经逐步成为大家购房的主流意识，公寓和写字楼的投资收益率不足、空置率过高是关键。根据安居客公布的一组2019年报告显示，一线城市的写字楼空置率平均在10%左右，二线城市则平均在28%左右。房产投资中很重要的一部分就是租金收益，如果空置率过高自然也就意味着投资打水漂了。公寓和写字楼本身是商业地产性质，导致了出售“代价”过高，得不偿失。营业税、土地增值税、个人所得税、印花税等各种税种加到一块的话，公寓和写字楼出售需要缴纳的税费基本占据到了所得的40%左右；简单来说100万的公寓/写字楼，按照140万的价格进行出售，那么你实际交付的税费就高达16万之多，也就是说你的实际收益只有不到24万！更何况这些年公寓和写字楼的价格并没有什么大的长进，真正能够卖上高价的还是极少数。伴随着高空置率、低收益率的是办公楼商品房的价格也不是那么坚挺，而且办公楼类商品房购买也并非真的能够省钱图上所示是近10年来我国办公楼商品房销售价格走势图，看到之后可以得出这样一个结论“办公楼的价格真的是一波三折”，房价一直在上涨和下跌之间进行徘徊。哪怕整体看上去房价是上涨的，但是不确定性太大，作为投资来说风险过高是事实。除去这些外，购买公寓和写字楼还有几点需要注意：
虽然说多数城市不限购，但是首付50%以上，贷款年限只有10年是需要大家知道的。大家需要明白的是公寓和写字楼的土地性质是商业，也就决定了不能使用公积金贷款而且是高首付比例和低贷款年限。表面看总房款不高，但是仔细算下来跟同样面积的住宅首付和还款差不多，但是保值率和升值率就没有那么高了。公寓和写字楼等商品房跟住宅最大的区别在于购买后能够享受的权益，目前来看多数公寓不能落户和享受周边配套教育。上面已经跟大家讲过都从2008年开始多数人购买房产其实都是为了投资。投资房产最大的出发点就是背后的资源依附度，比如：学区房。如果说购买公寓、写字楼仅仅能够满足使用需求，那么就得不偿失了。那么既然如此，是不是说公寓和写字楼就不能购买呢？回到开头的话题“无需求不购房，有需求就买”2016年底提出“房住不炒”后，其实最真实的意思就是让购房回归到本质，公寓和写字楼本身也需要恢复到需求本身，什么样的人可以买？几点愚见：自身有需求的自然是可以买的，买房的首要目的应该是满足自身需求而不是投资。跟大家分享一个例子，我身边一个朋友本身就是开公司的，常年租办公室一年也有个小10万的租金支出。前几年突然有一个机会购买了一套公寓（商住一体的），价格、面积和位置等都合适，虽然说一个月需要支付几千元的房贷；但是因为本身房产是自身的缘故，可以用来重新抵押贷款为公司提供流转资金。包括今年疫情后不少公司为了节省开支搬离了写字楼，我朋友就没有，为何？因为整体开支增长不大。公寓类产品是在写字楼基础上进行改建符合了一定的居住条件，目前来看还是比较符合单身人士和小情侣们的。公寓类产品本身具备一定的居住属性（多数都是单气），而且本身所处的位置也不差，加上本身价格相对较低的原因。对于收入不是很高和不具备购房资格朋友来说是一个折中的选择。毕竟在大城市打拼的人们租房开支有时候也是一项比较大的支出，与其交付给房东还不如自己落一套房来的实在。当前房地产市场，买公寓写字楼有前途吗？如果不是自用就算了，房地产整体供过于求的情况会更加普遍房产投资风为何会兴起？其兴起的依据还是“需求”，当大家的需求已经被满足的时候也就是房地产走下坡路的时候可以说房价持续上涨，房产投资风兴起的主要依据还是有大量的住房需求为基础。不过经过20多年的房地产发展目前房地产市场已经属于明显的供过于求，图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，经过简单计算后发现近10年来我国住宅商品房销售面积累计超过120亿平方米；按照2019年城镇人均住房40平米来计算，足够支撑3亿人口居住，而近10年来我国城镇常住人口增长不过1.78亿！！住宅商品房供应过剩已经是事实，包括公寓、写字楼、商业等房产供应过剩只会更加严重。也就是说大家的需求被过度满足的情况下，再进行投资就有点逆势而行了。
房产供过于求的情况下，房地产市场不仅仅是公寓和写字楼没有前途，几乎所有的房产都没有太多“前途”目前房地产持续发展的动力只有两个：城镇化推进持续产生的住房需求和改善房需求。2019年我国常住人口城镇化率已经达到60%以上，城镇化推进能够带来的住房需求也是有限的（潜在人口数量不过1.4亿左右）；真正能够带动房地产市场继续发展的还是潜在的改善房需求，不过这部分需求的释放还是建立在收入增长的基础上。毕竟目前来看多数大城市的改善房者都是采取“以小换大”的方式，二手房市场供过于求的情况更加普遍。
综上，当前房地产市场，不仅仅是买公寓还是写字楼都要从自身的实际需求出发，包括住宅也是一样。以需求为导向来选择购买什么类型的房产才能有效避免后期的各种心理不平衡，切记不要轻易进行房产投资了。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
投资公寓楼的优缺点
1、优点：面积小、总价低，以小户型为主，面积在50㎡左右，适合积蓄不多的年轻人购买。其次，公寓功能齐全，节省资金的同时保证了住户的生活质量。另外，方便转售和出租，有良好的商务环境，交通便利。
2、缺点：公寓产权年限短，产权年限大多为50年或者40年，普通住宅的产权年限大多为70年。其次，采光条件不好，很多公寓房的卫生间和厨房都没有窗户。
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